Korzystanie z nieruchomości w fundacji rodzinnej – jak robić to bezpiecznie?

Wielu przedsiębiorców z województwa lubelskiego, z którymi współpracuje nasza kancelaria, budowało swój majątek przez dziesięciolecia. Niedawno odwiedził nas klient prowadzący dużą firmę logistyczną. Posiada on reprezentacyjną rezydencję oraz kilka apartamentów, które planował przekazać dzieciom. Jego głównym celem była ochrona tych aktywów przed ryzykiem gospodarczym oraz zapewnienie rodzinie stabilnego miejsca do życia. Pojawiło się jednak kluczowe pytanie: jak on i jego bliscy mogą legalnie mieszkać w tych domach, gdy staną się one własnością fundacji? Jednym słowem problem ten to korzystanie z nieruchomości w fundacji rodzinnej.

Chronologicznie proces ten zaczęliśmy od analizy statusu prawnego nieruchomości. Następnie przygotowaliśmy plan wniesienia mienia, aby uniknąć zbędnych obciążeń fiskalnych. Kolejnym krokiem było dopasowanie statutu fundacji do faktycznych potrzeb rodziny. Każda decyzja w tym procesie miała charakter strategiczny. Decyzja to w tym kontekście oświadczenie woli fundatora lub uchwała organu, która określa zasady zarządzania majątkiem. Dla przedsiębiorcy błędna decyzja o formie udostępnienia lokalu może oznaczać dotkliwe sankcje. Jako adwokat zawsze podkreślam, że fundacja to nie tylko przywileje, ale i obowiązki dokumentacyjne.

W niniejszym opracowaniu, bazując na doświadczeniu naszej kancelarii adwokackiej, szczegółowo analizujemy, jak wygląda korzystanie z nieruchomości w fundacji rodzinnej przez beneficjentów. Skupiamy się na aspektach praktycznych, które pozwolą Państwu uniknąć pułapek zastawionych przez przepisy podatkowe.

Wniesienie mienia jako fundament ochrony majątku

Zanim zaczniemy analizować korzystanie z nieruchomości w fundacji rodzinnej, musimy zrozumieć etap jej wniesienia. Jest to moment krytyczny, w którym fundacja nabywa osobowość prawną i przejmuje aktywa. Wniesienie nieruchomości do fundacji jest czynnością neutralną podatkowo. Fundacja korzysta ze zwolnienia podmiotowego z CIT na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT. Oznacza to, że sama operacja przekazania domu czy gruntu nie generuje podatku dochodowego po żadnej ze stron.

Z perspektywy fundatora wniesienie mienia nie jest odpłatnym zbyciem. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, przychód powstaje tylko przy odpłatnym przeniesieniu własności. Ponieważ fundator nie otrzymuje w zamian ekwiwalentu finansowego, nie musi płacić podatku PIT. Nasza kancelaria adwokacka w Lublinie często zwraca uwagę, że dotyczy to również sytuacji, gdy nieruchomość jest wnoszona przed upływem 5 lat od jej nabycia przez fundatora.

Jednakże należy pamiętać o nowelizacji przepisów, która miała wejść w życie w 2026 roku. Wprowadzała ona zasadę „lock-up”, czyli 36-miesięczny okres karencji. Jeśli fundacja sprzeda nieruchomość wniesioną po 1 września 2025 roku przed upływem trzech lat, zapłaci 19% podatku CIT od zysku. Dlatego planując przeniesienie aktywów, nasi prawnicy zawsze analizują długofalowe cele inwestycyjne klienta. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której nagła potrzeba upłynnienia majątku zrodzi nieoczekiwane koszty. Ostatecznie okazało się jednak, że ustawa nie weszła w życie.

Odpłatny najem rynkowy nieruchomości przez beneficjenta

Pierwszym modelem, który analizujemy z klientami, jest odpłatna umowa najmu. Jest to forma działalności dozwolonej fundacji, opisana w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej. W tym scenariuszu beneficjent zawiera z fundacją standardową umowę i wpłaca czynsz na rachunek fundacji. Korzystanie z nieruchomości w fundacji rodzinnej w tym wariancie jest najbardziej przejrzyste dla organów podatkowych.

Dla fundacji dochód z czynszu jest zwolniony z bieżącego podatku CIT. Pieniądze te mogą być gromadzone i wykorzystywane na cele statutowe lub reinwestycje. Podatek w wysokości 15% CIT pojawi się dopiero w momencie wypłaty tych środków beneficjentowi jako świadczenie. Przykładowo, jeśli czynsz wynosi 5 000 zł miesięcznie, a fundacja decyduje się wypłacić te pieniądze rodzinie, podatek wyniesie 750 zł.

Nasi prawnicy w Lublinie przestrzegają jednak przed najmem na rzecz podmiotów powiązanych prowadzących w lokalu biznes. Jeśli beneficjent wynajmuje od fundacji biuro dla swojej firmy, fundacja musi zapłacić 19% CIT od dochodu. Zwolnienie dotyczy bowiem głównie najmu prywatnego, o charakterze mieszkaniowym. Jest to istotny detal, który często umyka przedsiębiorcom planującym sukcesję. Dlatego tak ważne jest profesjonalne doradztwo adwokata lub radcy prawnego.

Nieodpłatne użyczenie jako świadczenie statutowe

Kolejnym rozwiązaniem jest udostępnienie nieruchomości bez pobierania opłat, co traktujemy jako świadczenie statutowe. Korzystanie z nieruchomości w fundacji rodzinnej w tym modelu musi być wprost przewidziane w statucie. Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o fundacji rodzinnej, świadczeniem mogą być rzeczy oddane beneficjentowi do używania.

W tym przypadku beneficjent nie musi angażować własnej gotówki. Jest to duża zaleta dla osób, które nie prowadzą aktywnej działalności zarobkowej, np. studiujących dzieci fundatora. Fundacja jest jednak zobowiązana do zapłaty 15% podatku CIT od wartości rynkowej takiego udostępnienia. Wartość tę ustala się na podstawie cen rynkowych najmu w danej miejscowości, np. w Lublinie lub innych miastach województwa lubelskiego.

Dla beneficjentów z tzw. grupy zero (najbliższa rodzina) takie świadczenie nie generuje podatku PIT. Nasza kancelaria podkreśla, że jest to niezwykle efektywne narzędzie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych rodziny. Należy jednak pamiętać o mechanizmie proporcji mienia. Jeśli fundacja ma wielu fundatorów, zwolnienie z PIT zależy od tego, jaką część mienia wniósł fundator spokrewniony z danym beneficjentem. Prawidłowe wyliczenie tej proporcji to zadanie dla doświadczonego prawnika.

Korzystanie z nieruchomości w fundacji rodzinnej – pułapka ukrytego zysku

Największym zagrożeniem przy zarządzaniu majątkiem fundacji jest tzw. ukryty zysk. Powstaje on, gdy korzystanie z nieruchomości w fundacji rodzinnej odbywa się bez formalnej podstawy prawnej lub po rażąco zaniżonej cenie. Katalog ukrytych zysków znajdziemy w art. 24q ust. 1a ustawy o CIT. Obejmuje on m.in. nieodpłatne świadczenia inne niż statutowe.

Jeżeli fundator mieszka w rezydencji należącej do fundacji, ale statut nie przewiduje takiego świadczenia, organ podatkowy uzna to za ukryty zysk. Konsekwencją jest obowiązek zapłaty przez fundację 15% CIT od rynkowej wartości użytkowania. Co więcej, beneficjent ryzykuje utratę zwolnienia z PIT. Taki przychód może zostać opodatkowany stawką 12% lub 32% jako dochód z innych źródeł.

Nasza kancelaria adwokacka w Lublinie zawsze rekomenduje posiadanie aktualnych operatów szacunkowych. Dokumentują one, że przyjęte stawki czynszu są rynkowe. Brak takiej dokumentacji jest najprostszą drogą do sporu z organami podatkowymi. W sprawach gospodarczych i podatkowych, którymi się zajmujemy, precyzja w definiowaniu świadczeń jest jedyną skuteczną linią obrony przed sankcjami.

Służebność zamieszkania w fundacji rodzinnej

Specyficznym, ale skutecznym rozwiązaniem jest służebność zamieszkania. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które gwarantuje danej osobie prawo do dożywotniego korzystania z lokalu. Jako prawnik Lublin, często doradzam to rozwiązanie przy zabezpieczaniu starszych członków rodziny. Kluczowe znaczenie ma moment ustanowienia tego prawa.

Jeśli nieruchomość zostaje wniesiona do fundacji jako już obciążona służebnością, jej dalsze wykonywanie nie jest traktowane jako nowe świadczenie. Oznacza to, że fundacja nie musi od tego płacić 15% podatku CIT. Jest to bardzo korzystne rozwiązanie, pod warunkiem, że prawo to ustanowiono przed transferem własności. Służebność ustanowiona na rzecz osób z grupy zero jest neutralna na gruncie podatku od darowizn.

Jeżeli jednak fundacja, będąc już właścicielem, ustanawia nową służebność na rzecz beneficjenta, sytuacja się zmienia. Taka czynność zostanie uznana za świadczenie niepieniężne, podlegające 15% CIT. Wycena takiej służebności dla celów podatkowych jest procesem bardzo złożonym. Opiera się ona na rocznej wartości najmu pomnożonej przez prognozowany czas trwania prawa. Ze względu na wysokie kwoty, jakie mogą wchodzić w grę, nasza kancelaria zawsze wspiera klientów w prawidłowej kalkulacji tych obciążeń.

Ryzyko sankcyjnej stawki 25% CIT

Prowadzenie fundacji wymaga trzymania się ram tzw. działalności dozwolonej, określonej w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej. Wykroczenie poza te ramy skutkuje nałożeniem karnej stawki 25% CIT na dochody z takiej działalności. W kontekście nieruchomości najczęstszym błędem jest najem krótkoterminowy.

Organy podatkowe stoją na stanowisku, że wynajmowanie apartamentów na doby (np. przez platformy internetowe) to usługi hotelarskie, a nie najem. Jeśli fundacja świadczy przy tym usługi dodatkowe, jak sprzątanie czy wymiana pościeli, naraża się na 25% podatek CIT . Bezpieczniejszą formą jest klasyczny najem długoterminowy . Korzystanie z nieruchomości w fundacji rodzinnej musi mieć zatem charakter stabilny i przewidywalny.

Kolejną pułapką jest aktywny handel nieruchomościami. Fundacja nie może działać jak deweloper. Kupno gruntów, ich podział, uzbrajanie i szybka odsprzedaż z zyskiem zostaną uznane za działalność handlową wykraczającą poza ustawowe ramy. Nasza kancelaria w Lublinie pomaga przedsiębiorcom wytyczyć bezpieczną granicę między zarządzaniem majątkiem a prowadzeniem zakazanego biznesu. Dzięki temu korzystanie z nieruchomości w fundacji rodzinnej pozostaje bezpieczne dla portfela.

Obowiązki sprawozdawcze fundacji rodzinnej

Nawet jeśli fundacja korzysta z licznych zwolnień, nie jest zwolniona z obowiązków dokumentacyjnych. Każde korzystanie z nieruchomości w fundacji rodzinnej musi być odnotowane w odpowiednich deklaracjach. Głównym formularzem jest CIT-8FR. Wykazuje się w nim przychody ze świadczeń statutowych oraz ukrytych zysków, od których fundacja odprowadza 15% podatek.

Jeśli fundacja prowadzi działalność niedozwoloną (np. handel gruntami) lub wynajmuje mienie podmiotom powiązanym na potrzeby ich biznesu, musi złożyć standardowy formularz CIT-8. Dodatkowo, wypłacając świadczenia beneficjentom spoza grupy zero, fundacja występuje jako płatnik podatku PIT i składa deklarację PIT-8AR. W przypadku grupy zero, mimo braku podatku, konieczne jest wystawienie informacji PIT-11.

Nasi prawnicy w Lublinie zwracają również uwagę na tzw. podatek od budynków. Jeśli fundacja posiada nieruchomości komercyjne o wartości początkowej powyżej 10 000 000 zł, musi płacić comiesięczny podatek w wysokości 0,035% nadwyżki ponad tę kwotę. Jest to podatek płatny niezależnie od tego, czy fundacja generuje dochód. Profesjonalne zarządzanie taką strukturą wymaga zatem stałego nadzoru adwokata lub radcy prawnego, aby nie przegapić terminów płatności.

Korzystanie z nieruchomości w fundacji rodzinnej – podsumowanie i rekomendacje dla beneficjentów

Podsumowując, korzystanie z nieruchomości w fundacji rodzinnej to temat, który wymaga precyzji prawnej i podatkowej. Wybór między najmem rynkowym a użyczeniem zależy od indywidualnej sytuacji finansowej fundacji i jej beneficjentów. Kluczem do sukcesu jest unikanie „dróg na skróty”, które mogą doprowadzić do zakwalifikowania świadczeń jako ukryty zysk.

Jako adwokat prowadzący kancelarię w Lublinie, rekomenduję każdorazowe badanie skutków podatkowych przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy między fundacją a jej członkami. Fundacja rodzinna to potężne narzędzie, ale tylko w rękach osób, które dbają o rzetelną dokumentację i rynkowy charakter transakcji. Jeśli planują Państwo zabezpieczyć swój majątek nieruchomościowy w województwie lubelskim, zapraszamy do kontaktu. Nasza siedziba mieści się w Lublinie przy ul. Jasnej 8/Krótka 4. Razem opracujemy strukturę, która zapewni bezpieczeństwo Państwa rodzinie na lata.